Ипотека көптеген қазақстандықтар үшін жылжымайтын мүлік сатып алудың немесе тұрғын үй жағдайын жақсартудың бірден-бір тәсіліне айналды. Статистикаға жүгінсек, банктен қарыз алушы – бұл 39 жастан 41 жас аралығындағы азаматтар, оның ішінде басым бөлігі барлық қарыз алушылардың жалпы санының 60% – ын құрайтын нәзік жандылар. Бұл ретте, ресімделген ипотекалық тұрғын үй қарыздарының орташа сомасы әйелдер қауымында төмен, ол 13 млн теңгені құрайды, ал ерлер орта есеппен 15,2 млн теңге сомаға кредит ресімдейді екен.
Бүгінгі таңда ипотекалық кредитті коммерциялық банктер және тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесін іске асырып отырған жалғыз мемлекеттік мамандандырылған банк ұсынады. Ай сайынғы төлем сомасы бастапқы жарнаға, кредиттеу мерзіміне және пайыздық мөлшерлемеге байланысты.
Оны мысалмен қарастырып көрелік, айталық сізге тұрғын үй сатып алу үшін 20 млн теңге және 40 млн теңге несие сомасы қажет.
Банке А-дан сіз кредитке 20 млн теңге қарыз алуды жоспарладыңыз. Бұл ретте банк жылжымайтын мүлік құнының 20%-ын құрайтын бастапқы жарнаны төлеуді сұрайды. Банк А-ның талаптары бойынша кредит мерзімі – 20 жыл. Жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) 15% – дан басталады. Бұл талаптармен сіздің ай сайынғы төлеміңіз 235 мың теңгені, 20 жыл ішінде артық төлем – 36 млн теңгені құрайды. Банк А-дан алған кредит сомасы 40 млн теңге болса, сіздің ай сайынғы төлеміңіз 470 мың теңгеге тең болады, кредит бойынша артық төлем – 72 млн теңге құрайтын болады.
Банке B-ғы талаптар мынадай: бастапқы жарна тұрғын үй құнының 30% – ын, ЖТСМ – 18,3%- дан басталып, кредиттеу мерзімі-15 жылды құрайды. Егер ипотекалық кредит сомасы 20 млн теңге болған жағдайда сіздің ай сайынғы төлеміңіз 300 мың теңгені, 15 жыл ішінде артық төлеу – 14 млн теңгені құрайды. Кредит мөлшері 40 млн теңге болса, ай сайынғы төлем 644 мың теңгені, 15 жыл ішінде артық төлем – 75 млн теңгені құрайды.
Банк С-да бастапқы жарна 35%-дан, ЖТСМ 17%-дан басталады, кредиттеу мерзімі – 20 жыл. Кредиттеу сомасы 20 млн теңге болған кезде ай сайынғы төлем 293,3 мың теңгені құрайды, артық төлем 70 млн теңге.
Егер сізге 40 млн теңге кредит сомасы қажет болса, онда бұл жағдайда сіздің ай сайынғы төлеміңіз 586 мың теңгені құрайды, артық төлем сомасы – 100 млн теңге.
Қазақстанда тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесін іске асыратын, жалғыз мамандандырылған мемлекеттік банк «Отбасы банкінің» сайтында ипотекалық кредит алу үшін болашақ қарыз алушы алдымен депозит ашып, депозитте кемінде үш жыл қаражат жинауы, сізге қажетті соманың жартысын (50%) жинақтауы және бағалау көрсеткішінің (БК) ең төменгі деңгейіне қол жеткізуі қажет деп көрсетілген. Егер сіз аталған талаптарды барлығын орындаған болсаңыз – сізге жылдық 5%-дық мөлшерлемемен (ЖТСМ 5,2%-дан басталады) тұрғын үй қарызы деп аталатын кредит беріледі. Ал егер де сіз осы талаптарды асыра орындаған, яғни ұзақ жылдар бойы жинаған болсаңыз – қарыз бойынша мөлшерлеме (ең төменгі мөлшерлеме 3,5% (ЖТСМ 3,6%-дан бастап) төмендейді. Отбасы банкінің барлық қарыздарын тек тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ғана пайдалануға болады. Тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мыналар жатады:
тұрғын үй сатып алу, жөндеу (құрылыс материалдарын сатып алуды, мердігерлік жұмыстарға ақы төлеуді қоса алғанда);
үй салу (жер учаскесін сатып алуды қоса алғанда);
коммерциялық банктен алынған ипотекалық тұрғын үй қарызын қайта қаржыландыру;
басқа коммерциялық банктерден ипотекалық тұрғын үй қарызын алу үшін бастапқы жарнаны енгізу.
Сонымен, Отбасы банкінде Қазақстанда депозитке жинақтау мерзімі кемінде үш жыл болу талабымен 3,5-тен 5%-ға дейінгі ең төмен пайыздық мөлшерлемемен тұрғын үй қарызы бар. Сондай-ақ, аралық қарыз бар, ондағы мөлшерлеме – 7-ден 8,5%-ға дейін. Бұл депозитке бастапқы жарнамен соманың жартысын енгізу және негізгі қарыз бойынша төлемді кейінге қалдыру мүмкіндігімен берілетін қарыз. Көріп отырғанымыздай, олардың бір-бірінен айырмашылығы – тұрғын үй қарызы үшін сіз тұрғын үй құнының 50%-ын 3 жыл жинайсыз, ал аралық қарыз кезінде бір мезгілде тұрғын үй құнының 50%-ын енгізесіз. Бұл ретте ЖТСМ бірінші жағдайда 3,6%-дан, екінші жағдайда 7,4%-дан басталады.
Сондай-ақ, коммерциялық банктермен келтірілген мысалға ұқсас 20 млн теңге және 40 млн теңге қарыз сомаларын есептеп көрелік. Мәселен, сіз 3 жыл бойы тұрғын үй құнының 50%-ын – 10 млн теңге жинадыңыз делік, және сізге ЖТСМ 5,2%-дан басталатын 10 млн қарыз сомасы қажет. 6 жылға алсаңыз, ай сайынғы төлем мөлшері 161 мың теңгені құрайды, артық төлем 1,6 млн теңге. Егер сізге жалпы сомасы 40 млн теңге қажет болса және 5 жыл бойы 323 мың теңгеден жинаған болсаңыз, онда 8 жыл бойы ай сайын 236 мың теңгеден төлейсіз және артық төлеміңіз 3,6 млн теңгені құрайтын болады.
Аралық қарыз кезінде кредиттеудің мынадай түрлері көзделген:
Стандартты – негізгі борышты өтеумен. Ең жоғарғы қарыз мерзімі – 25 жыл.
Жеңіл – негізгі борыш бойынша төлемді кейінге қалдырумен өтеу. Мерзімі аяқталғаннан кейін: аннуитет немесе негізгі борышты тең үлестермен және азаятын қалдықтан сыйақы төлеу. Ең жоғарғы қарыз мерзімі – 9 жыл.
Жеңіл 2 – тұрғын үй қарызына өткенге дейін аралық қарыз бойынша негізгі борыштың 50%-ын өтеу. Ең жоғарғы қарыз мерзімі – 25 жыл.
Мысалы, кредит сомасы 20 млн теңге, ЖТСМ –7,4%-дан басталады. Жеңіл тарифі кезінде Сіз жылжымайтын мүлік құнының 50%-ын енгіздіңіз. Онда Сіз 3 жыл 116 мың теңгеден, қалған 6 жылда 145 мың теңгеден төлейсіз. Артық төлем 5,6 млн теңгені құрайды.
Егер кредит сомасы дәл осындай талаптармен, яғни тұрғын үйдің бастапқы құнының 50%-ын енгізу және 7,4%-дан басталатын ЖТСМ-мен 40 млн теңгеге дейін екі есе артса, онда сіз 3 жыл ай сайын 233 мың теңгеден, қалған 6 жылда 296 мың теңгеден төлейсіз және 11,3 млн теңге артық төлейсіз.
Жеңіл 2 тарифі бойынша: кредит сомасы 20 млн теңге болса, ай сайынғы төлем 3 жыл ішінде 183 мың теңгені, қосымша 6 жыл 102 мың теңгені құрайды. Артық төлем 5 млн теңге.
Кредит сомасы 40 млн теңге болса, ай сайынғы төлем 3 жыл ішінде 366 мың теңгені, қосымша 6 жыл 211 мың теңгені құрайды. Артық төлем 10 млн теңге.
Ипотеканың артықшылықтары және кемшіліктері
Қазақстандықтардың бір бөлігі ипотека үшін төлеу тиімсіз деп санайды, ал кейбір отандастарымыз тәуекелге барудан және қарыз ресімдеуге қарағанда жалға берілетін тұрғын үйде тұру жеңіл екеніне сенімді. Ипотеканы қашан таңдау керек? Сіз алдағы 10-20 жылда көшуді жоспарламасаңыз. Сізде бастапқы жарна және банктің ұсынған талаптарында ай сайынғы төлемдерді төлеу мүмкіндігі болса.
Ипотеканың артықшылықтары:
өзіңіздің жеке меншік баспанаңыз;
кейбір жағдайларда ай сайынғы төлем пәтер жалдағанға қарағанда арзанырақ;
сіз өзіңіздің меншігіңіз үшін төлейсіз және қажет болған жағдайда оны кез келген уақытта сатуға болады;
жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалар;
көп жағдайларда ипотеканы ресімдеу кезінде қарыз алушылар мүлікті сақтандыруды да алады.
Ипотеканың кемшіліктері:
бастапқы жарнаның міндеттілігі;
табысты міндетті түрде растау;
өтеу кестесін сақтау керек, банкпен жасалған шарттың талаптарын сақтау қажеттілігі.
Ипотекалық кредитті ресімдеген кезде неге назар аудару қажет?
1. Қарыз алуды жоспарлап отырған банкті таңдау. Кредит алу үшін банк таңдау кезінде сіз жалақы алатын банкке назар аударыңыз, әдетте олар жалақы жобасы бар корпоративтік клиенттер үшін жеңілдіктер ұсынуы, мысалы пайыздық мөлшерлемені төмендете алуы мүмкін.
2. Барлық талаптарды, пайыздық мөлшерлемені және бағдарламалар бойынша ықтимал жеңілдіктерді салыстыру. Қазіргі уақытта Қазақстанның ипотека нарығында банктердің жеке бағдарламаларымен қатар мемлекеттік бағдарламалар да бар. Азаматтардың белгілі бір санаттары үшін жеңілдіктер мен оңтайлы талаптар ұсынатын бағдарламалар бар. Мысалы, Отбасы банктегі «Әскери ипотека», «Бақытты отбасы» бағдарламалары.
3. Ипотеканы өтеу тәсілін таңдау. Олар екеу – аннуитеттік және диференциалды. Банктер қарыз алушыға ипотеканы өтеу тәсілін таңдау құқығын ұсынуға міндетті.
Кредитті өтеудің аннуитеттік тәсілі – бүкіл кредиттеу мерзімі ішінде кредитті тең бөліктермен ай сайынғы төлемдер жасаумен өтеу. Бұл тәсілді қолдану кезінде бастапқыда ай сайынғы төлемнің басым сомасы пайыздарды өтеуге, ал ең төмен сома негізгі борыш пен кредиттің өзін өтеуге жұмсалады.
Дифференциалды тәсіл, әдетте, ай сайынғы төлемнің көбірек болуын көздейді, кредит біркелкі өтеліп, негізгі борыштың қалған сомасына пайыздар есептеледі, осыған байланысты өтелетін ай сайынғы сома да өзгеріп отырады.
Бұл екі тәсілді салыстыру кезінде аннуитеттік төлем бойынша артық төлем, әдетте, дифференциалды тәсілге қарағанда көбірек болып шығады. Көптеген адамдар үшін аннуитеттік төлем неғұрлым қарапайым әрі түсінікті болып келеді, себебі кредитті өтеудің ай сайынғы сомасы бірдей, оны есте сақтап алып, төлеп отырсаңыз болды. Алайда, дифференциалды әдіс бүкіл кредиттеу мерзімі ішінде артық төлемді азырақ төлеу тұрғысынан тиімдірек болуы мүмкін. Клиенттердің өздері ай сайынғы төлем азырақ болу үшін аннуитеттік төлемді таңдайды. Банктер үшін де аннуитеттік кесте барынша тиімді.
4. Қол қоюдан бұрын кредиттік шартпен танысу. Шартқа оның талаптарымен мұқият танысып шыққаннан кейін ғана қол қойған өте маңызды! Түсініксіз тұстары болған жағдайда, банк менеджерінен сұраңыз, мүмкіндік болса, заңгерден кеңес алыңыз. Кредитке қол қоюдан бұрын банк менеджері сізге банктердегі қарыз талаптарымен танысу және салыстыру үшін қажет болатын Жадынама беруге міндетті. Сондай-ақ шарттың Титулдық парағы болуы тиіс, онда қарыз туралы негізгі ақпарат, атап айтқанда, қарыздың сомасы мен мерзімі, сыйақы мөлшерлемесінің көлемі мен ЖТСМ, кредитті өтеу тәсілі мен әдісі, шарт бойынша міндеттемелерді бұзғаны үшін айыпақының (айыппұл, өсімпұл) көлемі, шартта қарыз алушының негізгі борышты ішінара немесе толығымен мерзімінен бұрын өтеу құқығы қарастырылған болса – қарыз алушының осы құқықты іске асыруы үшін тиісті өтінішпен банкке жүгіну қажеттілігі туралы ақпарат, қарыз алушының банкке банктік қарыз шарты бойынша міндеттемелерді орындау мерзімін кешіктірудің туындау себептері, табыстары мен басқа да расталған міндеттемелері (айғақтар) туралы мәліметтерден тұратын жазбаша өтініш ұсыну құқығы туралы ақпарат болады.
Өзіңіздің ай сайынғы табысыңызды дұрыс есептей білу қажеттілігін естен шығармаңыз. Кредиттік міндеттемелер сіздің табысыңыздың 50%-нан аспауы тиіс! Тек сонда ғана сіз кредитті дер кезінде өтей алатындығыңызға сенімді бола аласыз.
